Август оказался для вторичного рынка жилья Минска неожиданно спокойным. За месяц было заключено около 1160 сделок, причем лишь 51 из них пришлась на готовые новостройки от застройщиков. Таким образом, непосредственно на вторичном рынке было продано 1109 квартир — заметно меньше, чем обычно в августе последних пяти лет, отмечают в агентстве недвижимости «Твоя столица».
Аналитики видят несколько причин такого снижения активности.
«В августе часть потенциальных покупателей переключилась на первичный рынок, где появились кредитные программы с грейс-периодом и начальной ставкой от 1%, — отмечают эксперты. — Для покупателей, которые рассматривают приобретение жилья с привлечением заемных средств, такие условия стали серьезной альтернативой вторичному рынку».
Еще одна причина — ситуация на валютном рынке.
«Дополнительным фактором стал рост курса доллара. За месяц американская валюта прибавила около 3%, а вместе с ней продолжили увеличиваться и цены на квартиры, — говорят аналитики. — Для многих потенциальных покупателей покупка собственного жилья постепенно становится все более сложной задачей: цены растут быстрее, чем возможности накопить необходимую сумму».
Однако снижение количества сделок впервые за долгое время отразилось на объеме предложения, обращают внимание эксперты.
«За август количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось примерно на 3% и достигло 4150 объектов. Сам по себе такой объем по-прежнему нельзя назвать достаточным для нормальной работы рынка, однако важно другое: тенденция к непрерывному сокращению предложения, которая сохранялась с августа 2025 года, впервые изменилась», — отмечают в «Твоей столице».
При этом увеличение количества квартир пока не решило главную проблему рынка — несоответствие между структурой предложения и спросом. По словам аналитиков, наиболее заметный дефицит сохраняется в сегментах хрущевок и брежневок, стандартной серой панели, а также современной панели. В то же время выбор квартир в современных каркасно-блочных домах значительно шире.
«Именно поэтому увеличение общего объема предложения пока не означает, что покупателям стало проще найти подходящую квартиру. Количество объектов растет прежде всего там, где цены уже достаточно высоки и спрос ограничен. А в сегментах, где покупатели продолжают активно искать более доступное жилье, выбор остается небольшим», — уточняют в «Твоей столице».
На этом фоне цены продолжили расти. В среднем за август стоимость квадратного метра увеличилась на 3% в долларовом выражении, а в беларусских рублях — на 7%. «Однако сравнивать эти показатели напрямую не совсем корректно. Около 3 процентных пунктов рублевого роста сформировались за счет изменения курса доллара», — отмечают аналитики.
По итогам сделок, зарегистрированных Национальным кадастровым агентством, средняя стоимость квадратного метра жилья в Минске достигла 2270 долларов.
«При этом рост цен распределился по рынку неравномерно. Большинство сегментов продолжило дорожать, однако в стандартной серой панели стоимость двух- и трехкомнатных квартир в августе практически не изменилась, — добавили в „Твоей столице“. — Интересно, что стоимость квадратного метра в трехкомнатных квартирах этого сегмента остается стабильной в течение трех последних месяцев. Без существенного роста остались и цены на однокомнатные квартиры в современных каркасно-блочных домах».
Эксперты обращают внимание на то, что постепенно меняется и роль кредитов. Несмотря на общее снижение активности рынка, доля сделок с привлечением заемных средств в августе выросла и достигла 33%. По данным агентства недвижимости «Твоя столица», практически каждая третья квартира приобреталась с использованием займов. В сентябре несколько банков объявили о дальнейшем снижении ставок, поэтому доля кредитных сделок в ближайшие месяцы может увеличиться.
«Однако доступность кредитов пока не привела к росту общего количества сделок. И это, пожалуй, один из наиболее важных сигналов для рынка. Банковское финансирование помогает части покупателей совершить покупку, но не отменяет главного ограничения — высокой стоимости квартир, — считают аналитики. — Впрочем, делать вывод о начале устойчивого снижения активности пока преждевременно. Август мог оказаться нетипичным месяцем из-за сочетания сразу нескольких факторов: интереса к новостройкам с выгодными кредитными программами, роста курса доллара и летнего периода отпусков. Более ясная картина сложится по итогам сентября и октября».
При этом август показал, что вторичный рынок начинает реагировать на снижение спроса, но делает это пока очень осторожно, полагают в «Твоей столице».
«Количество сделок сократилось, предложение впервые за год немного выросло, однако структурный дефицит наиболее востребованных квартир никуда не исчез. Поэтому говорить о развороте ценового тренда пока рано. Скорее рынок постепенно пытается найти новое равновесие — между высокими ценами, ограниченными возможностями покупателей и постепенно меняющимися условиями кредитования», — резюмировали аналитики.
